Investissement immobilier avec la loi Girardin

Un dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d'une loi-programme pour l'outre-mer. Il reprend en substance les dispositions mises en place par la loi Paul tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures. La durée de validité de ce nouveau régime est portée à quinze ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017.

Investissement en loi Demessine (ZRR)

L'acquisition d'un appartement situé en résidence immobilière de tourisme classée, appartenant à une zone de revitalisation rurale ou situé dans certaines zones rurales bénéficiant de l'objectif n° 2 européen, est assortie d'une réduction d'impôt. Cette réduction d'impôt n'est pas incompatible avec le droit de jouissance accordé aux propriétaires.

Investissement en loi de Robien

Possibilité d'amortir le coût de l'investissement immobilier dès lors qu'il s'agit d'un investissement immobilier locatif à usage d'habitation principale. Peu importe la qualité des locataires dès lors que leurs ressources n'excèdent pas un certain plafond.

Investissement en loi Malraux

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur.

Restauration de monument historique

En vertu de l'article 156-I-3° du CGI, la rénovation immobilière d'un monument historique engendre des déficits imputables sur le revenu global (y compris les intérêts d'emprunt).

Location en meublé professionnel

Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d'habitation immobiliers meublés. Elles sont à ce titre imposées aux BIC.

La location en meublé professionnel

Dispositif de la défiscalisation immobilière pour la location en meublé professionnel Est considérée comme un loueur en meublé professionnel la personne qui loue de manière habituelle des locaux d'habitation meublés. Elle est à ce titre imposée aux Bic.

Caractéristiques de la défiscalisation

Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. En outre, il peut être exonéré d'impôt sur les plus-values s'il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n'excèdent pas 250 000 € ttc. Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.

En revanche, la plupart des LMP (Location en Meublé Professionnel) sont désormais imposables à l'ISF.

Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière pour la location en meublé professionnel

Pour être considéré comme LMP, l'inscription au RCS (Registre des commerces et des sociétés) reste toujours obligatoire en dépit des mesures prises dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2002.

De plus, cette activité doit rapporter au loueur plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles, ou représenter plus de 50 % de ses revenus.

Contribuables concernés par la location en meublé professionnel

Un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d'imposition, et disposant de bonnes assises financières. Le ticket d'entrée est élevé, de l'ordre de 400 000 €, puisqu'il nécessite l'acquisition de plusieurs logements.

Location en meublé non professionnel

Dès lors qu'il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles, ou 50 % de ses revenus de la location en meublé et qu'il n'est pas inscrit au RCS à ce titre, l'investisseur immobilier est considéré comme loueur en meublé non professionnel.

La loi Girardin

La loi Paul a cédé la place à la loi Girardin depuis le 21 juillet 2003. Dispositif de la défiscalisation immobilière en loi Girardin Un dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d'une loi-programme pour l’outre-mer. Il reprend en substance les dispositions mises en place par la loi Paul tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures. La durée de validité de ce nouveau régime de défiscalisation immobilière est portée à quinze ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017.

Caractéristiques de la défiscalisation

Investissements réalisés dans le secteur du logement

Les particuliers qui investissent dans le logement bénéficient d'une réduction d'impôt, étalée sur 5 ans et égale, de 40 % du montant de l'investissement immobilier dans le secteur libre et de 50 % à 60 % dans le secteur intermédiaire. 4 % supplémentaires sont accordés dans les deux secteurs si le logement est alimenté à partir de l'énergie solaire.

Investissements réalisés dans les autres secteurs :

Ceux qui investissent dans les autres secteurs par le biais d'une entreprise ont droit à une réduction d'impôt de 50 à 70 % du montant de l'investissement, imputable dès la première année de l'investissement sans plafonnement.

Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière en loi Girardin

Secteur du logement

S'il s'agit d'un investissement immobilier dans le logement, l'affectation à l'habitation principale doit être au moins de 5 ans, et de 6 ans s'il s'agit d'un investissement dans le logement intermédiaire.

Autres secteurs

Les investissements réalisés doivent être affectés à l'exercice d'une activité éligible à la loi Girardin, et ce pendant au moins cinq ans. Dans certains cas, l'obtention d'un agrément préalable est nécessaire.

Contribuables concernés par la loi Girardin

Pour le logement, à recommander à tous types d'investisseurs dès lors qu'ils se situent au moins dans les tranches médianes d'imposition. Pour les autres types de défiscalisation, à conseiller exclusivement aux investisseurs surfiscalisés, situés dans les tranches maximales d'imposition.

La loi Malraux

Dispositif de la défiscalisation immobilière en loi Malraux Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d'un régime fiscal de faveur et donnent lieu à une défiscalisation immobilière spécifique.

Caractéristiques de la défiscalisation

Le propriétaire immobilier peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration, à l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt. Il en va de même des charges, s'il s'agit :

Des dépenses de démolition ;

Des frais d'adhésion à des AFU ;

Des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants ;

Des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.

Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière en loi Malraux

Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti.

Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d'habitation exclusivement, et ce pendant une durée minimale de six années pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux.

Contribuables concernés par la loi Malraux

La défiscalisation immobilière en loi Malraux adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches supérieures à 40 % et disposant de revenus fonciers.

La loi de Robien

Dispositif de la défiscalisation immobilière en loi de Robien

Logements neufs, réhabilités, SCPI

Possibilité d'amortir le coût de l'investissement dès lors qu'il s'agit d'un investissement immobilier locatif à usage d'habitation principale. Peu importe la qualité des locataires dès lors que leurs ressources n'excèdent pas un certain plafond.

Logements soumis au dispositif de Robien – Borloo

Possibilité d'amortir le coût de l'investissement immobilier et de bénéficier d'une déduction à taux majoré si l'investissement est réalisé en faveur des personnes défavorisées.

Logements anciens

C'est le dispositif Besson ancien qui s'applique. Il permet aux propriétaires de logements anciens conventionnés de bénéficier d'un taux de déduction forfaitaire majoré. Le plafond de loyer est augmenté et le zonage est simplifié depuis 2003.

Caractéristiques de la défiscalisation

Logements neufs, réhabilités, ou souscription de parts de SCPI Amortissement du coût (95 % du coût pour les SCPI) de l'investissement immobilier à concurrence de 8 % pendant les cinq premières années, puis 2,5 % pendant au plus les dix années suivantes.

Logements soumis au dispositif de Robien - Borloo

Possibilité d'amortir le coût de l'investissement immobilier sur les revenus globaux pendant au plus 15 ans plus taux de déduction forfaitaire de 40 %.

Logements anciens sans travaux

Taux de la déduction forfaitaire porté à 40 % au lieu de 14 % dans le régime de droit commun.

Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière en loi de Robien

Logements neufs, réhabilités, ou parts de SCPI
Engagement de location ou de conservation des parts au minimum de 9 ans. Pour les logements réhabilités, répondre aux conditions de travaux qui sont fixées par décret.

Logements soumis au dispositif de Robien - Borloo

Louer le bien à un organisme social qui le met à disposition de personnes défavorisées et respecter des plafonds de loyers et de ressources inférieurs à ceux de Besson.

Engagement de location d'au moins neuf ans.

Logements anciens sans travaux.

Respect d'un plafond de ressources et de loyers fixé par décret. Engagement de location au minimum de 6 ans.

Contribuables concernés par la loi de Robien

L'ensemble des investisseurs disposant de revenus fonciers et situés dans les tranches médianes d'imposition.

La loi Demessine (résidence de tourisme en ZRR)

Dispositif de la défiscalisation immobilière en loi Demessine.
L'acquisition d'un appartement en loi Demessine situé en résidence de tourisme classée, appartenant à une zone de revitalisation rurale ZRR ou situé dans certaines zones rurales bénéficiant de l'objectif n° 2 européen, est assortie d'une réduction d'impôt. Cette réduction d'impôt n'est pas incompatible avec le droit de jouissance accordé aux propriétaires.

Caractéristiques de la défiscalisation

La réduction d'impôt accordée par la loi Demessine est de 25 % dans le cadre d'une acquisition de logement neuf en RTC.

Cette réduction est étalée sur 6 ans. Pour son obtention, l'investissement est plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié.

Dans le cadre de travaux d'agrandissement, de reconstruction, de grosses réparations, le taux de la réduction est de 20 % à 40% dans les mêmes limites de plafond. L'obtention du remboursement de la TVA est, en outre, possible.

Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière en Loi Demessine

Il importe d'investir dans une RTC :
Cette résidence doit être située en zone de revitalisation rurale ou dans certaines zones rurales répondant aux objectifs n° 2 européens ; ou dans certaines agglomérations nouvelles ; Elle doit être confiée par bail commercial à un exploitant pendant au minimum neuf ans, et ce dans le mois qui suit la date de son acquisition ou de son achèvement.

Contribuables concernés par la loi Demessine

Tout contribuable situé dans les tranches médianes d'imposition qui souhaite bénéficier à la fois d'un dispositif de défiscalisation immobilière et de périodes de loisirs.

Le monument historique

Dispositif de la défiscalisation immobilière en monument historique En vertu de l'article 156-I-3° du CGI, la rénovation d'un monument historique engendre des déficits imputables sur le revenu global (y compris les intérêts d'emprunt).

Caractéristiques de la défiscalisation

Imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Exonération totale des droits de succession.

Pour bénéficier des possibilités de déduction sur le revenu global, l'immeuble doit être classé monument historique ou être inscrit à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Pour prétendre à l'exonération des droits de succession, une convention à durée indéterminée doit être conclue entre les héritiers, légataires ou donataires, et les ministres de la Culture et des Finances.

Contribuables concernés par la défiscalisation en monument historique

Ce type d'investissement intéresse essentiellement les investisseurs fortement imposés, situés dans les tranches élevées d'imposition. Il intéresse aussi les investisseurs ayant un objectif successoral.